부동산 시장에서 다주택자들의 가장 큰 관심사였던 양도소득세 중과 유예 조치가 오는 2026년 5월 9일로 종료를 앞두고 있습니다. 정부는 정책의 예측 가능성을 높이기 위해 더 이상의 추가 연장은 없다는 입장을 재확인했습니다.
이에 따라 5월 10일 이후 양도분부터는 조정대상지역 내 주택 매도 시 막대한 세금 부담이 예상됩니다. 오늘 글에서는 유예 종료의 구체적인 내용과 다주택자가 취해야 할 최적의 절세 전략을 살펴보겠습니다.
양도세 중과 부활, 무엇이 어떻게 달라지나?
현행 세법상 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때는 기본세율(6%~45%)에 추가 세율이 더해집니다. 유예 조치가 끝나면 2주택자는 +20%p, 3주택 이상 보유자는 +30%p의 중과세율이 다시 적용됩니다.
가장 치명적인 부분은 장기보유특별공제(장특공제) 배제입니다. 10년 이상 보유하여 최대 30%까지 받을 수 있었던 공제 혜택이 사라지기 때문에, 양도차익이 클수록 세금 차이는 수천만원에서 많게는 수억원까지 벌어지게 됩니다.
예를 들어 양도차익이 50,000,000원인 경우라면 차이가 적겠지만, 500,000,000원인 3주택자가 유예 기간 내에 팔면 약 170,000,000원의 세금을 내지만, 유예 종료 후에는 300,000,000원이 넘는 세금을 부담해야 할 수도 있습니다.
세금 폭탄 피하는 '계약일 기준' 보완 조치 활용법
정부는 유예 종료 직전의 매물 폭주와 거래 혼란을 막기 위해 최근 보완 조치를 발표했습니다. 핵심은 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것이 확인된다면, 실제 잔금 지급일이 유예 종료일 이후라도 중과를 배제해 주겠다는 것입니다.
- 기존 조정대상지역(강남 3구, 용산구 등): 계약일로부터 4개월 이내 잔금 또는 등기 시 중과 배제
- 신규 지정 조정대상지역: 계약일로부터 6개월 이내 잔금 또는 등기 시 중과 배제
따라서 5월 9일 당일까지 잔금을 치르기 위해 무리하게 일정을 잡기보다는, 기한 내에 확실하게 계약을 체결하는 것이 가장 중요한 포인트입니다.
다주택자 절세 FAQ: 자주 묻는 질문
Q. 비조정대상지역에 있는 주택을 팔 때도 중과가 되나요?
아니요, 양도소득세 중과는 양도 당시 조정대상지역에 소재한 주택을 팔 때만 적용됩니다. 비조정대상지역의 주택은 유예 종료와 상관없이 언제 팔아도 기본세율이 적용되며 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.
Q. 5월 9일에 계약하고 10월에 잔금을 치르면 어떻게 되나요?
서울 강남구 등 기존 조정대상지역 주택이라면 계약일로부터 4개월 이내인 9월 9일까지 잔금이나 등기를 완료해야 중과를 피할 수 있습니다. 10월은 4개월을 초과하므로 보완 조치 혜택을 받지 못하고 중과세율이 적용될 위험이 큽니다.
지금 바로 실천해야 할 다주택자 체크리스트
다주택자라면 지금 당장 본인이 보유한 주택의 조정대상지역 해당 여부를 확인해야 합니다. 2025년 10월에 새롭게 지정된 지역들이 있는 만큼, 과거의 기억만으로 판단해서는 안 됩니다. 또한, 매도 의사가 있다면 지금부터 매물을 내놓고 5월 초까지 계약을 완료할 수 있도록 중개업소와 긴밀히 소통해야 합니다.
마지막으로, 증여라는 대안도 검토해 볼 가치가 있습니다. 양도세 부담이 너무 크다면 세대 분리된 자녀에게 증여하여 전체적인 가구 세부담을 낮추는 것이 장기적으로 유리할 수 있습니다. 단, 이 경우에도 취득세 중과 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.